Cas Pratique IFI

Impôt sur la Fortune Immobilière (Focus Subtilités)

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Énoncé du Cas (IFI 2024)

Point de départ

M. et Mme Leroux sont mariés sous le régime de la communauté légale et résidents fiscaux français. Au 1er janvier 2024, leur patrimoine commun et propre se compose comme suit :

Leur résidence principale à Bordeaux, acquise par la communauté, évaluée à 1 100 000 €. Un emprunt *in fine* de 300 000 € est en cours pour cet achat (seuls les intérêts sont payés annuellement, le capital sera remboursé à terme).
M. Leroux détient 8% des parts d'une SARL (non cotée) exerçant une activité industrielle (valeur totale de la SARL : 5 000 000 €). La SARL est propriétaire de l'usine qu'elle utilise pour son exploitation, évaluée à 1 500 000 € dans son bilan. M. Leroux est le gérant majoritaire de cette SARL et y exerce son activité professionnelle principale.
Mme Leroux a hérité de ses parents de l'usufruit d'un appartement à Nice (elle n'a pas hérité de la nue-propriété). La pleine propriété de cet appartement est évaluée à 450 000 €. Mme Leroux a 65 ans au 1er janvier 2024 (valeur fiscale de l'usufruit selon barème art. 669 CGI : 40%). L'appartement est loué nu.
Le couple détient 60% des parts d'une SCI soumise à l'IS. La SCI est propriétaire d'un immeuble de rapport à Toulouse évalué à 800 000 €. La SCI a un emprunt bancaire en cours de 200 000 € pour l'acquisition de cet immeuble.
Le couple possède en commun une forêt de 50 hectares évaluée à 150 000 €, pour laquelle ils ont pris un engagement d'exploitation normale sur 30 ans et obtenu un certificat de la DDFP (Direction Départementale des Finances Publiques).
(Pour information) Le couple détient également un portefeuille d'actions cotées évalué à 500 000 €.

Le foyer fiscal n'a pas d'autres dettes immobilières que celles mentionnées.

Objectif : Déterminer si le foyer fiscal Leroux est redevable de l'IFI pour 2024, calculer l'assiette nette taxable et l'impôt dû.

Étape 1 : Règle de Droit (Majeure)

En attente

Confirmez la prise en compte des principes clés de l'IFI pour ce cas spécifique.

Principes Applicables à ce Cas (IFI) :

Assujettissement : Redevables si patrimoine immobilier net taxable > 1 300 000 € au 1er janvier (foyer fiscal).
Biens Imposables : Biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement (parts de sociétés pour leur fraction immobilière taxable). Les placements financiers sont exclus.
Résidence Principale : Abattement de 30% sur sa valeur vénale réelle.
Biens Professionnels : Exonération des biens immobiliers (détenus directement ou indirectement) affectés à l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d'un membre du foyer fiscal.
Parts de Société Opérationnelle : Exonération pour la valeur des parts correspondant aux biens immobiliers affectés à l'activité opérationnelle (industrielle, commerciale, etc.) de la société, si le redevable y exerce son activité principale. Les parts <10% sont aussi exonérées sous conditions.
Parts de SCI (soumise IS) : Généralement taxables pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers taxables détenus directement ou indirectement par la société.
Démembrement (Succession) : En cas d'usufruit légal (succession sans testament contraire), l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'art. 669 CGI. Si conventionnel (testament, donation), l'usufruitier déclare la pleine propriété.
Bois et Forêts : Exonération à hauteur de 75% sous conditions (engagement d'exploitation, certificat DDFP, etc.).
Passifs Déductibles : Dettes existantes au 1er Janvier, afférentes aux actifs imposables. Les prêts *in fine* ne sont que partiellement déductibles (Capital restant dû x [Années restantes / Durée totale]). Prêts liés à des actifs exonérés ne sont pas déductibles. Dettes de sociétés soumises à l'IS ne sont pas déductibles par les associés pour l'IFI.
Liquidation : Application d'un barème progressif à partir de 800 000 € sur le patrimoine net taxable.
Décote : Pour patrimoines nets taxables entre 1.3M€ et 1.4M€.

Étape 3 : Application - Passifs (Mineure)

En attente

Identifiez et calculez les dettes déductibles afférentes aux actifs imposables.

Dette sur Résidence Principale (Prêt *in fine*)

Capital Restant Dû Total (€) :

Cette dette est-elle déductible ? Oui (partiellement/totalement) Non (*in fine* non échu)

Montant Déductible Annuel (€) :

Dette de la SCI (soumise IS)

Dette Totale SCI (€) :

La quote-part de cette dette est-elle déductible par les associés ? Oui Non (Car SCI à l'IS)

Montant Déductible par le couple (€) :

Étape 5 : Liquidation de l'Impôt

En attente

Calculez le montant de l'IFI dû en appliquant le barème progressif et la décote éventuelle.

Barème IFI (applicable à partir de 800k€)

Fraction du patrimoine net taxable	Taux applicable
Jusqu'à 800 000 €	0 %
800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
2 570 001 € à 5 000 000 €	1,00 %
5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Décote: Si PNT est entre 1.3M€ et 1.4M€, décote = 17 500 € - (1,25% * PNT).

Calculez l'impôt brut (avant décote éventuelle) (€) :

La décote s'applique-t-elle ? Oui Non

Quel est le montant final de l'IFI dû (€) ? (Arrondi à l'euro le plus proche) {{-- Changed step to 1 for euro rounding --}}

Cas Pratique IFI

Impôt sur la Fortune Immobilière (Focus Subtilités)

Énoncé du Cas (IFI 2024)

Étape 1 : Règle de Droit (Majeure)

Étape 2 : Application - Actifs (Mineure)

Étape 3 : Application - Passifs (Mineure)

Étape 4 : Calcul et Conclusion

Récapitulatif Actifs / Passifs validés :

Étape 5 : Liquidation de l'Impôt

Barème IFI (applicable à partir de 800k€)

Résultat Final du Cas Pratique