IFI Cas Pratique Expert

Le Cas de Monsieur Dubois (IFI 2024)

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Énoncé du Cas (IFI 2024)

Point de départ

Monsieur Dubois, résident fiscal en France, évalue son patrimoine immobilier et ses dettes au 1er janvier 2024 afin de déterminer son IFI. Voici la situation détaillée :

Actifs immobiliers et assimilés :

Sa résidence principale, évaluée à 1 500 000 €.
Une résidence secondaire à la mer, évaluée à 800 000 €.
Un appartement mis en location nue, évalué à 600 000 €.
Parts (50%) d'une SCI A (transparente fiscalement, IR) détenant un immeuble locatif (location nue). La valeur de l'immeuble détenu par la SCI est de 800 000 €. Les parts de M. Dubois sont donc évaluées à 400 000 €.
Parts (60%) d'une SCI B (transparente fiscalement, IR) détenant un immeuble utilisé par Monsieur Dubois pour son activité principale de consultant indépendant (entreprise individuelle). La valeur de l'immeuble détenu par la SCI est de 833 333 €. Les parts de M. Dubois sont donc évaluées à 500 000 €.
Parts (5%) d'une société commerciale opérationnelle (activité non immobilière), parts évaluées à 300 000 €.
Terrains ruraux loués par bail à long terme (plus de 18 ans), évalués à 200 000 €.
Locaux professionnels détenus directement par Monsieur Dubois et affectés à son activité principale de consultant indépendant (entreprise individuelle). Ces locaux sont évalués à 700 000 € et inscrits à l'actif de son entreprise.
Un immeuble mixte (résidentiel et commercial) situé en Espagne. Monsieur Dubois n'utilise pas cet immeuble professionnellement. Il est évalué à 1 200 000 €.
Un terrain non bâti situé en France, évalué à 300 000 €.
Un appartement détenu en nue-propriété en France, dont l'usufruit est détenu par sa mère (âgée de 75 ans) suite à une donation antérieure (usufruit conventionnel). La valeur en pleine propriété est de 400 000 €.

Dettes au 1er janvier 2024 :

Solde restant dû sur le prêt de sa résidence principale : 400 000 €.
Solde restant dû sur le prêt de sa résidence secondaire : 200 000 €.
Solde restant dû sur le prêt de l'appartement locatif (location nue) : 150 000 €.
Solde restant dû sur le prêt contracté par la SCI A pour l'immeuble locatif (quote-part correspondant aux parts de M. Dubois) : 100 000 €.
Solde restant dû sur le prêt contracté par la SCI B pour l'immeuble professionnel (quote-part correspondant aux parts de M. Dubois) : 200 000 €.
Un prêt personnel contracté pour l'achat d'une voiture : 50 000 €.
Un prêt contracté pour l'acquisition de l'immeuble mixte en Espagne : 500 000 € (ce prêt couvre l'acquisition de l'intégralité de l'immeuble).
Un prêt contracté pour réaliser des travaux d'amélioration sur la résidence secondaire : 100 000 €.

Objectif : Déterminer si M. Dubois est redevable de l'IFI pour 2024, calculer l'assiette nette taxable et l'impôt dû.

Étape 1 : Prise en Compte des Règles

En attente

Confirmez que vous allez appliquer les règles clés de l'IFI pour analyser ce cas.

Règles Principales à Appliquer (IFI) :

Assujettissement : Redevable si patrimoine immobilier net taxable > 1 300 000 € au 1er janvier (foyer fiscal).
Biens Imposables : Biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement (parts de sociétés pour leur fraction immobilière taxable), situés en France ou à l'étranger (pour les résidents fiscaux français).
Résidence Principale : Abattement de 30% sur sa valeur vénale réelle.
Biens Professionnels : Exonération totale si affectés à l'activité principale (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) du redevable ou d'un membre du foyer fiscal, sous conditions (détention directe ou via société de personnes).
Parts de Société : Taxables à hauteur de la valeur des actifs immobiliers sous-jacents non affectés à l'activité opérationnelle de la société. Exonération si <10% du capital d'une société opérationnelle.
Biens Ruraux Loués (Bail Long Terme) : Exonération partielle (75% jusqu'à 101 897 €, 50% au-delà) ou totale sous conditions spécifiques. Ici, bail > 18 ans = Exonération 75% sans limite de valeur.
Démembrement (Conventionnel) : Si l'usufruit résulte d'une vente ou donation (conventionnel), l'usufruitier est imposable sur la valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'est pas imposé.
Passifs Déductibles : Dettes existantes au 1er Janvier, afférentes aux actifs imposables, contractées par le redevable. Dettes liées à des actifs exonérés ne sont pas déductibles (sauf exceptions spécifiques non applicables ici). Dettes de sociétés transparentes (IR) sont déductibles par les associés à proportion de leurs parts si elles financent un actif taxable pour l'associé.
Liquidation : Application d'un barème progressif à partir de 800 000 € sur le patrimoine net taxable.
Décote : Pour patrimoines nets taxables entre 1.3M€ et 1.4M€.

Étape 2 : Application - Actifs

En attente

Analysez chaque actif : déterminez s'il est taxable et calculez sa valeur imposable pour M. Dubois.

Résidence Principale (Valeur: 1 500 000 €)

Appliquer l'abattement de 30% ?

Valeur taxable à retenir (€) :

Résidence Secondaire (Valeur: 800 000 €)

Est-elle taxable ?

Valeur taxable à retenir (€) :

Appartement Locatif Nu (Valeur: 600 000 €)

Est-il taxable ?

Valeur taxable à retenir (€) :

Parts SCI A (Locatif Nu, 50%, Valeur parts: 400 000 €)

Les parts sont-elles taxables ?

Valeur taxable des parts (€) :

Parts SCI B (Immeuble Pro EI, 60%, Valeur parts: 500 000 €)

Les parts sont-elles taxables ?

Valeur taxable des parts (€) :

Parts Société Commerciale (5%, Valeur parts: 300 000 €)

Les parts sont-elles taxables ?

Valeur taxable des parts (€) :

Terrains Ruraux (Bail long terme, Valeur: 200 000 €)

Exonération partielle (75%) applicable ?

Valeur taxable à retenir (€) :

Locaux Professionnels EI (Valeur: 700 000 €)

Sont-ils taxables ?

Valeur taxable à retenir (€) :

Immeuble Mixte Étranger (Non Pro, Valeur: 1 200 000 €)

Est-il taxable ?

Valeur taxable à retenir (€) :

Terrain Non Bâti France (Valeur: 300 000 €)

Est-il taxable ?

Valeur taxable à retenir (€) :

Nue-Propriété Appartement (Usufruit Mère 75 ans, Donation, Valeur PP: 400 000 €)

La nue-propriété est-elle taxable pour M. Dubois ?

Valeur taxable pour M. Dubois (€) :

Étape 3 : Application - Passifs

En attente

Analysez chaque dette : déterminez si elle est déductible et calculez le montant déductible pour M. Dubois.

Dette Résidence Principale (Solde: 400 000 €)

Est-elle déductible ?

Montant déductible (€) :

Dette Résidence Secondaire (Solde: 200 000 €)

Est-elle déductible ?

Montant déductible (€) :

Dette Appartement Locatif (Solde: 150 000 €)

Est-elle déductible ?

Montant déductible (€) :

Dette SCI A (Locatif, Quote-part: 100 000 €)

Est-elle déductible par M. Dubois ?

Montant déductible (€) :

Dette SCI B (Immeuble Pro, Quote-part: 200 000 €)

Est-elle déductible par M. Dubois ?

Montant déductible (€) :

Prêt Personnel Voiture (Solde: 50 000 €)

Est-elle déductible ?

Montant déductible (€) :

Dette Immeuble Étranger (Solde: 500 000 €)

Est-elle déductible ?

Montant déductible (€) :

Dette Travaux Résidence Secondaire (Solde: 100 000 €)

Est-elle déductible ?

Montant déductible (€) :

Étape 5 : Liquidation de l'Impôt

En attente

Calculez le montant de l'IFI dû en appliquant le barème progressif et la décote éventuelle sur le patrimoine net taxable de M. Dubois.

Barème IFI 2024 (applicable au PNT au 01/01/2024)

Fraction du patrimoine net taxable (PNT)	Taux applicable
Jusqu'à 800 000 €	0 %
800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
2 570 001 € à 5 000 000 €	1,00 %
5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Décote: Si PNT est entre 1 300 001 € et 1 400 000 €, décote = 17 500 € - (1,25% * PNT).

Calculez l'impôt brut (avant décote éventuelle) (€) :

La décote s'applique-t-elle ?

Oui

Non

Quel est le montant final de l'IFI dû (€) ? (Arrondi à l'euro le plus proche)

IFI Cas Pratique Expert

Le Cas de Monsieur Dubois (IFI 2024)

Énoncé du Cas (IFI 2024)

Actifs immobiliers et assimilés :

Dettes au 1er janvier 2024 :

Étape 1 : Prise en Compte des Règles

Étape 2 : Application - Actifs

Étape 3 : Application - Passifs

Étape 4 : Calcul et Conclusion

Récapitulatif Actifs / Passifs validés :

Étape 5 : Liquidation de l'Impôt

Barème IFI 2024 (applicable au PNT au 01/01/2024)

Résultat Final du Cas Pratique