IFI Cas Pratique Ultime

Monsieur Leclerc, marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et résident fiscal en France, évalue son patrimoine immobilier et ses dettes au 1er janvier 2024. Son épouse, Madame Leclerc, n'a pas de patrimoine immobilier propre significatif. Voici les éléments du patrimoine commun et propre de Monsieur Leclerc :

Actifs immobiliers et assimilés (valeurs en pleine propriété au 1er janvier) :

• La résidence principale (bien commun), évaluée à 2 500 000 €.
• Une résidence secondaire en France (bien propre de M. Leclerc), évaluée à 1 100 000 €.
• Un appartement mis en location meublée (bien commun), évalué à 800 000 €. Les recettes annuelles de cette location meublée sont de 40 000 € (M. Leclerc n'est pas inscrit au RCS pour cette activité et ses autres revenus professionnels sont supérieurs).
• Un immeuble locatif situé aux États-Unis (bien commun), évalué à 1 800 000 €. (Supposons qu'aucune convention fiscale France-USA ne prévoit d'exonération spécifique pour l'IFI).
• Un appartement en nue-propriété en France (bien propre de M. Leclerc), dont l'usufruit est détenu par son père (âgé de 75 ans) suite à une succession intervenue il y a 3 ans (usufruit légal). La valeur en pleine propriété est de 600 000 €.
• Un immeuble de bureaux en usufruit en France (bien propre de M. Leclerc), dont la nue-propriété a été donnée à sa fille il y a 5 ans (usufruit conventionnel). La valeur en pleine propriété est de 1 000 000 €.
• Parts (80%) d'une SCI D (transparente, bien commun) détenant un immeuble commercial loué nu à une grande enseigne. Parts évaluées à 1 200 000 €.
• Parts (40%) d'une SARL E (bien propre de M. Leclerc) ayant une activité de conseil (opérationnelle). La SARL détient des bureaux utilisés pour son activité, évalués à 700 000 €. Les parts de M. Leclerc sont évaluées à 900 000 €. Monsieur Leclerc est gérant majoritaire de la SARL et y exerce son activité principale.
• Parts (5%) d'une société anonyme (SA F) cotée en bourse (bien commun) dont l'actif est principalement composé d'immeubles de bureaux (société à prépondérance immobilière). Parts évaluées à 500 000 €.
• Bois et forêts en France (bien propre de M. Leclerc), sans engagement d'exploitation ni certificat. Valeur 400 000 €.
• Un terrain non bâti constructible en France (bien commun), évalué à 500 000 €.

Dettes au 1er janvier 2024 :

• Solde restant dû sur le prêt de la résidence principale (bien commun) : 800 000 €.
• Solde restant dû sur le prêt de la résidence secondaire (bien propre M. Leclerc) : 400 000 €.
• Solde restant dû sur le prêt de l'appartement en location meublée (bien commun) : 300 000 €.
• Solde restant dû sur le prêt de l'immeuble locatif aux États-Unis (bien commun) : 700 000 €.
• Solde restant dû sur le prêt contracté par la SCI D pour l'acquisition de l'immeuble commercial (quote-part correspondant aux parts de M. Leclerc) : 500 000 €.
• Solde restant dû sur le prêt contracté par la SARL E pour l'acquisition de ses bureaux (quote-part correspondant aux parts de M. Leclerc) : 300 000 €.
• Un prêt familial (non enregistré par acte) consenti par le frère de M. Leclerc pour financer des travaux sur la résidence secondaire : 100 000 €.
• Dette fiscale IFI de l'année précédente (solde restant à payer au 01/01/2024) : 60 000 €.
• Dette de succession (droits de succession restant à payer suite au décès du père de M. Leclerc il y a 1 an, liés à l'acquisition de la nue-propriété de l'appartement) : 50 000 €.

Objectif : Déterminer si le foyer fiscal de M. Leclerc est redevable de l'IFI pour 2024, calculer l'assiette nette taxable et l'impôt dû.