Chapitre 1 : L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt annuel qui a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis la loi de finances pour 2018. Contrairement à l'ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine (mobilier et immobilier), l'IFI se concentre uniquement sur le patrimoine immobilier net des personnes physiques.
Ce chapitre détaille les principes de cet impôt, les biens concernés (imposables et exonérés) et les modalités de son calcul.
Section 1 : Principes Généraux de l'IFI
- Assiette Restreinte : Seuls les actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle principale du redevable sont taxés.
- Redevables : Les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable excède un certain seuil au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Seuil d'Imposition : Fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net.
- Foyer Fiscal IFI : La composition du foyer fiscal pour l'IFI peut différer de celle de l'IR. Les enfants majeurs, même rattachés pour l'IR, forment leur propre foyer fiscal pour l'IFI s'ils dépassent le seuil avec leur patrimoine personnel. L'IFI est déclaré par foyer fiscal (personne seule, couple marié/pacsé/concubin + enfants mineurs).
- Date d'Appréciation : La situation (patrimoine détenu, valeur, dettes, composition foyer) est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition.
- Déclaration : L'IFI est déclaré en même temps que l'Impôt sur le Revenu (déclaration annexe n°2042-IFI).
Section 2 : Biens Imposables et Exonérations
L'assiette de l'IFI comprend les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement, sous déduction de certaines dettes, mais avec d'importantes exonérations.
a. Les Biens Imposables
Sont inclus dans l'assiette (sauf exonération) :
- Immeubles bâtis (maisons, appartements, dépendances...).
- Immeubles non bâtis (terrains...).
- Immeubles en cours de construction.
- Bâtiments classés monuments historiques.
- Droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage...).
- Parts ou actions de sociétés (SCI, SCPI, OPCI, sociétés opérationnelles...) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables détenus directement ou indirectement par la société.
b. Les Principales Exonérations et Régimes Particuliers
Plusieurs dispositifs permettent d'exclure certains biens de l'assiette imposable :
- Résidence Principale : Bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale réelle. Attention, cet abattement ne s'applique pas si elle est détenue via une SCI qui n'est pas une simple société d'attribution.
- Démembrement de Propriété :
- Si démembrement issu d'une succession (usufruit légal du conjoint survivant par ex.) ou d'une vente de nue-propriété : imposition répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème légal.
- Si démembrement issu d'une donation ou testament : L'usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire est exonéré.
- Biens Ruraux Loués par Bail à Long Terme / Bois et Forêts : Exonération partielle (75% de la valeur, sous conditions).
- Parts ou Actions de Sociétés :
- Participations < 10% dans des sociétés opérationnelles.
- Placements boursiers (car généralement < 10%).
- Parts/actions représentatives de biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle de la société ou du redevable (voir biens professionnels).
- Biens Immobiliers Loués Meublés : Peuvent être considérés comme professionnels (et donc exonérés) si l'activité de location meublée est exercée à titre professionnel (recettes > 23 000€ ET > 50% des revenus professionnels du foyer fiscal).
- Biens Professionnels : Exonération totale pour les biens immobiliers (détenus directement ou via des parts) nécessaires à l'exercice de l'activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable (ou de son conjoint/partenaire/concubin ou enfants mineurs).
- L'activité doit être exercée à titre principal (source principale de revenus).
- Pour les dirigeants de société, des conditions supplémentaires s'appliquent (fonction de direction effective, seuil de participation si société IS...).
La qualification de "bien professionnel" est l'exonération la plus significative et la plus complexe. Elle nécessite une analyse détaillée de l'activité exercée, de son caractère principal, et des conditions de détention des biens immobiliers (directe ou via société). C'est un point crucial en conseil patrimonial.
Section 3 : Le Calcul de l'Impôt
Le calcul de l'IFI s'effectue à partir du patrimoine immobilier net taxable, après application du barème progressif et d'éventuels mécanismes correcteurs.
a. Base d'Imposition : Patrimoine Net Taxable
- Évaluation : Les biens sont évalués à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition (prix potentiel sur le marché). L'évaluation suit les règles des droits de succession.
- Dettes Déductibles : Seules les dettes existantes au 1er janvier et afférentes aux actifs imposables sont déductibles. Il s'agit principalement :
- Dépenses d'acquisition des biens ou droits immobiliers imposables (emprunts...).
- Dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction... afférentes aux biens imposables.
- Impositions dues à raison des biens imposables (taxe foncière, IFI théorique lui-même...).
- Patrimoine Net Taxable = Valeur brute des actifs immobiliers imposables - Dettes déductibles afférentes.
Une erreur fréquente est de déduire des dettes qui ne sont pas liées aux actifs *imposables* à l'IFI (ex: dette liée à un bien professionnel exonéré, ou un prêt consommation sans lien avec l'immobilier). Seules les dettes spécifiquement liées aux actifs taxables sont admises.
b. Application du Barème et Correctifs
1. Barème Progressif (Art. 977 CGI) :
Appliqué sur la valeur nette taxable si elle dépasse 1,3 M€. Important : le calcul démarre dès 800 000 €.
| Fraction de la valeur nette du patrimoine taxable | Taux d'imposition |
|---|---|
| Inférieure à 800 000 € | 0 % |
| Comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € | 0,50 % |
| Comprise entre 1 300 000 € et 2 570 000 € | 0,70 % |
| Comprise entre 2 570 000 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Comprise entre 5 000 000 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
- Jusqu'à 800k€ : 0€
- De 800k€ à 1.3M€ (soit 500k€) : 500 000 * 0.50% = 2 500€
- De 1.3M€ à 2.57M€ (soit 1.27M€) : 1 270 000 * 0.70% = 8 890€
- De 2.57M€ à 3M€ (soit 430k€) : 430 000 * 1% = 4 300€
- IFI Brut = 2 500 + 8 890 + 4 300 = 15 690 €
2. Mécanisme de la Décote (Art. 977 CGI) :
- Objectif : Atténuer l'effet de seuil pour les patrimoines juste au-dessus de 1,3 M€.
- Applicabilité : Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
- Formule (Indicative) : Décote = 17 500 € - (1,25% * Valeur Nette Taxable du Patrimoine).
- Effet : Le montant de la décote est soustrait de l'IFI brut calculé avec le barème.
3. Mécanisme de Plafonnement (Art. 979 CGI) :
- Objectif : Éviter une imposition globale (IFI + IR) jugée confiscatoire.
- Applicabilité : Contribuables domiciliés fiscalement en France.
- Règle : La somme de l'IFI et de l'Impôt sur le Revenu (de l'année précédente) ne doit pas dépasser 75% des revenus nets de l'année précédente.
- Effet : Si le total dépasse 75%, l'excédent est déduit du montant de l'IFI dû (sans pouvoir le rendre négatif).
L'administration dispose d'un droit de reprise de 3 ans (ou 6 ans en cas d'omission/insuffisance non révélée). Des pénalités s'appliquent en cas de défaut ou d'inexactitude de déclaration.
Points Clés du Chapitre 1 (Partie 4)
L'IFI est un impôt spécifique au patrimoine immobilier :
- Il remplace l'ISF et ne taxe que l'immobilier net dépassant 1,3 M€ au 1er janvier.
- Les biens professionnels sont la principale source d'exonération.
- La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%.
- Le calcul de l'impôt se fait via un barème progressif, avec des mécanismes correcteurs de décote et de plafonnement.
- L'évaluation des biens et la déductibilité des dettes sont des points techniques importants.
Pour un futur juriste en gestion de patrimoine ou fiscalité, la maîtrise de l'IFI, de son assiette et de ses règles de calcul est indispensable pour conseiller efficacement les clients détenant un patrimoine immobilier significatif.